相続した家を売りたいとき、最初にやる順番
出典の確認日: 2026年10月8日
この記事の結論
まず登記を見て、家の名義が誰になっているかを確かめましょう。 親の名義のままなら、売る前に名義を移す手続き（相続登記）が要ります。値段を聞くのは、この手続きと並行してかまいません。 相続した人どうしで、売ることと分け方を決め、何社かに値段を聞いてから、売り方を選びます。
手順1 名義を確かめる
登記事項証明書で、今の名義を見る
家と土地の持ち主の名前は、法務局の記録（登記）に載っています。
この記録の写しを「登記事項証明書」といいます。法務局で取れます。インターネットの「登記情報提供サービス」で、記録の中身を見ることもできます［4］。
家と土地は、別々に登記されています。両方の名義を確かめてください。
親の名義のままなら、相続登記が要る
2024年4月1日から、相続した家や土地の名義を移す手続き（相続登記）が義務になりました［1］。
- 相続したことを知った日から、3年以内に手続きをします［1］。
- 2024年4月1日より前に相続した家や土地は、2027年3月31日までに手続きをします［1］。
- 正当な理由なく手続きをしないと、10万円以下の過料（行政上のお金の罰）が科されることがあります［1］。
親の名義のままの家を売るときは、先に相続登記をして、相続した人の名義にしておく必要があります［2］。
「相続人申告登記」だけでは、売れない
3年以内に相続登記をするのが難しい人のために、「相続人申告登記」という簡単な手続きがあります。この手続きには、登録免許税（登記にかかる税金）がかかりません［2］。
ただし、この手続きは、家の名義を移すものではありません。家を売るときは、別に相続登記の申請が要ります［2］。
相続登記にかかる税金と、頼み先
相続登記には、登録免許税がかかります。
- 税額: 家や土地の価額の1,000分の4です。価額は、原則として市区町村の固定資産課税台帳の価格（固定資産税の評価額）を使います［3］。たとえば価額が1,000万円なら、4万円です。
- 土地の免税: 2027年（令和9年）3月31日までの相続登記で、土地の価額が100万円以下なら、その土地の登録免許税はかかりません［3］。この措置には期限があります。
戸籍などの書類を集めて申請するのは、自分でもできますし、司法書士に頼むこともできます［4］。手続きがわからないときは、家や土地のある地域を受け持つ法務局に相談できます［4］。
手順2 相続した人どうしで決めること
相続した人が何人かいるときは、売る前に、次のことを話し合って決めます。
- 誰の名義にして売るか
- 売ったお金を、どう分けるか
- 片付けや登記などの費用を、誰がどう出すか
決めた分け方を書類にまとめる方法や、名義をどうするかは、司法書士や税理士に確かめると安心です。
兄弟で考えが分かれているときは、兄弟で共有の実家を売るとき、最初に話し合うことをご覧ください。
手順3 値段を聞いて、売り方を選ぶ
値段の見積もり（査定）を頼むのは、手順1の相続登記と並行してかまいません。
仲介で売るか、不動産会社に買い取ってもらうか
売り方は、大きく分けて2つです。
- 仲介: 不動産会社に買い手を探してもらう売り方です。買い手が見つかるまで、時間がかかることがあります。売れたときに、不動産会社に手数料を払います。
- 買い取り: 不動産会社などに、家を直接買い取ってもらう売り方です。今の状態のまま相談を受ける会社もあります。
買い取りの値段と、仲介で売る場合の値段は違います。何社かに両方の値段を聞いて、比べてから決めてもかまいません。
荷物が残っているなら
家の中に荷物が残っていても、相談を受ける会社があります。
くわしくは、荷物が残ったままの空き家を、片付けずに売るにはにまとめています。
不動産会社に断られたら
不動産会社に、仲介を断られることもあります。
次に相談する先は、不動産会社に断られた家、次に相談する先の順番にまとめています。
比べると
| 売り方 | 先に出すお金 | 荷物はそのままでよいか | 手間 | 向いている事情 |
|---|---|---|---|---|
| 仲介で売る | なし（仲介手数料は売買の契約がまとまってから） | 引き渡しまでに片付けが要る | 査定・見学の対応・相続した人どうしの同意と書類 | 時間をかけて買い手を探せる |
| 不動産会社の買い取り | なし（査定は無料の会社がある） | そのままで相談できる会社がある | 査定の立ち会い・相続した人どうしの同意と書類 | 早く手放したい・荷物が多い・遠くに住んでいる |
| 解体して土地で売る | あり（解体費） | 先に片付けが要る | 解体の見積もり・立ち会い・売却 | 建物が古く、土地なら買い手がつきそう |
名義が親のままなら、どの売り方でも、先に相続登記が要ります（登録免許税などの費用がかかります）。
売るときにかかるお金と税
仲介手数料には上限がある（800万円以下の家は、上限が上がる特例あり）
仲介の手数料は、売れた値段をもとに上限が決まっています［5］。
- 売れた値段のうち、200万円以下の部分は5.5%、200万円を超え400万円以下の部分は4.4%、400万円を超える部分は3.3%です（どれも税込）［5］。
- たとえば1,000万円で売れたときの上限は、39.6万円（税込）です［5］。
- 2024年7月1日から、値段が800万円以下の家や土地は、手数料の上限が30万円の1.1倍（33万円）まで上がりました［5］。
- この上限で受け取るときは、仲介を頼む契約を結ぶ前に、上限の範囲で金額を合意しておくことが大切だとされています［5］。上限が上がったぶん、売る人が払う手数料は高くなることがあります。契約の前に金額を確かめてください。
手数料は、売買の契約がまとまったときに請求できるものとされています［6］。
相続した空き家を売ったときの特例
亡くなった人が住んでいた家を相続して売ったとき、条件に合えば、売ったもうけ（譲渡所得）から最高3,000万円を差し引ける特例があります［7］。2024年1月1日以後に売った場合で、相続した人が3人以上なら、最高2,000万円です［7］。
国税庁のページにある主な条件は、次のとおりです［7］。
- 亡くなった人が1人で住んでいた家であること（亡くなる直前に、ほかに住んでいた人がいないこと）。老人ホームなどに入っていた場合の扱いは、別に決まっています。
- 1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家であること。マンションなど、区分所有の登記がある建物は対象外です。
- 相続のあと、売るまでの間に、人に貸したり、住んだり、事業に使ったりしていないこと。
- 売るときに耐震の基準を満たしているか、家を取り壊して土地で売ること。2024年1月1日以後に売る場合は、買った人が翌年2月15日までに耐震の工事か取り壊しをするときも含みます。
- 売った値段が1億円以下であること。
- 亡くなった日から3年たつ日がある年の、12月31日までに売ること。あわせて、2027年12月31日までに売ること。
- 親子や夫婦など、特別の関係がある人に売るのではないこと。
この特例を使うには、確定申告が要ります。市区町村が出す「被相続人居住用家屋等確認書」などの書類も要ります［7］。
相続税を払った人の取得費の特例
相続税を払った人が、相続した家や土地を期限までに売ったときに使える特例です。売ったもうけを計算するときに、払った相続税のうち一定の額を、家を手に入れた費用（取得費）に足せます［8］。
期限は、亡くなった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年たつ日までです。確定申告が要ります［8］。
上の空き家の特例と、この取得費の特例は、どちらか一方しか使えません［7］。
2つの特例のどちらが使えるか、使えるかどうかは、税理士か税務署に確かめてください。
先に知っておきたい注意点
相続放棄を考えているとき
相続放棄を考えている場合は、家や家財を売る・処分する前に、裁判所の案内か専門家に確かめてください。相続財産を処分すると、相続放棄ができなくなることがあります（民法921条1号）［10］［11］。
税の特例には期限がある。取り壊す・貸す前に確かめる
空き家の特例には、2つの期限があります。亡くなった日から3年たつ日がある年の12月31日までと、2027年12月31日までです。2つとも守る必要があります［7］。
家を取り壊すかどうか、売る前に人に貸すかどうかも、特例の条件に関わります［7］。取り壊したあと、売るまでの間に土地を貸したり、駐車場などに使ったりしても、条件から外れることがあります［7］。
取り壊す・貸す・売る契約をする前に、税理士か税務署に確かめてください。
相談先
紹介料のない相談先
- 法務局: 相続登記の手続きがわからないときに相談できます。家や土地のある地域を受け持つ法務局です［4］。
- 相続登記相談センター（日本司法書士会連合会）: 電話 0120-13-7832 で、近くの司法書士の相談窓口につながります。受付は月曜日から金曜日の10時から16時です（土日祝日・年末年始・お盆の期間を除く）［9］。
- 国税庁のタックスアンサーと税務署: 税の特例の条件は、国税庁 No.3306とNo.3267で読めます［7］［8］。自分の場合に使えるかどうかは、税務署に相談できます。
このサイトが相談先をどう並べているかは、このサイトの約束に書いています。
出典・更新履歴
出典
- 法務省「相続登記の義務化」（特設ページ） https://www.moj.go.jp/MINJI/souzokutouki-gimuka/index.html （確認日: 2026-10-08）
- 法務省「相続人申告登記について」 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00602.html （確認日: 2026-10-08）
- 国税庁 No.7191「登録免許税の税額表」（令和8年4月1日現在法令等） https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm （確認日: 2026-10-08）
- 法務局「不動産の所有者が亡くなった」 https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/fudousan4.html （確認日: 2026-10-08）
- 国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000013.html （確認日: 2026-10-08）
- 不動産適正取引推進機構「不動産のQ&A」 https://www.retio.or.jp/info/qa/qa7/ （確認日: 2026-10-08）
- 国税庁 No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（令和8年4月1日現在法令等） https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm （確認日: 2026-10-08）
- 国税庁 No.3267「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」（令和8年4月1日現在法令等） https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3267.htm （確認日: 2026-10-08）
- 日本司法書士会連合会「相続登記相談センター」 https://www.shiho-shoshi.or.jp/inheritance_lp/ （確認日: 2026-10-08）
- e-Gov 法令検索「民法」第921条 https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089 （確認日: 2026-10-08）
- 裁判所「相続の放棄の申述」 https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_kazi/kazi_06_13/index.html （確認日: 2026-10-08）
- ラクウル 公式サイト（広告主） https://raku-uru.org/ （確認日: 2026-10-08）
- タウンライフ空き家解決 公式サイト（広告主） https://town-life.jp/land/akiya-solution/index.php （確認日: 2026-10-08）
更新履歴
- 2026-10-08: 公開前の原稿を作成
出典の確認日: 2026-10-08